居ながら工事

ツツミワークスでは大規模修繕工事を、「居ながら工事」とよんでいます

 

居住者様の声から、
ツツミワークスの「居ながら工事」が浮かび上がってきます。

大規模修繕工事が他の建設工事と大きく違う点は、居住者様が生活をしているすぐそばで工事が行われること。ツツミワークスでは、これを「居ながら工事」と呼び、工事に関わる者たちの意識を徹底させています。
 ここでは、大規模修繕工事の各工程で寄せられた居住者様たちの声を通して、ツツミワークスの「居ながら工事」とはどんなものなのかをご紹介していきましょう。

工程1

足場の
設置

大規模修繕工事は、マンションを取り囲む足場の設置から始まります。壁面の補修などの作業を安全かつスムーズに行うための基礎となる、重要な工程です。

工事の情報を早めに知らせてくれました。

生活に影響が出ることがある時は特に、早めにお知らせするようにしています。自室のバルコニーの前に足場が組まれる前から、洗濯物を干さないようお願いしています。足場を組み始めると、たとえ自室から遠い場所でも、ほこりが立って洗濯物を汚してしまう恐れがあるためです。

子どもたちの通学にも配慮してくれました。

足場には多くの資材が必要なので、その搬入のために大きなトラックが出入りすることになります。私たちは作業の工程を調整することで、お子様の通学時間帯にトラックの出入りを極力少なくなるようにしています。

大規模修繕工事は、居住者様がいらっしゃるなかで工事が進んでいきます。ツツミワークスでは、居住者様の日常生活への影響が少しでもあるときは、早めにお知らせすることで、その影響が最小限になるように心掛けています。

工程2

下地調査

あらかじめ、マンション全体を見回ってタイルの浮きや壁面のひび割れなどの調査を行います。異常個所にはマーキングを行い、修繕すべき場所を確認します。

予算超過の対策を検討してくれました。

足場を使って、地上からは見えなかったところまで調査をすると、例えば100枚と見積もっていたタイルの張替えが200枚になるなど、予算を超えるおそれが出てくることもあります。そんな時は対応策をご提案します。

警備員や監視カメラを設置してくれました。

足場がかかると、工事関係者だけでなく、不審者も足場を使ってベランダ、室内へ侵入するのではないかとの心配が多く寄せられます。そこで、足場の入口に鍵付きのドアを設置すると共に、最下階には侵入防止の網を張ったり、警備員や監視カメラを設置したり、補助錠を配布したりすることで対策しています。

予算を大きくオーバーすれば、臨時総会を開くなど、理事会や居住者の皆さんへの負担も増えます。そこで、施工方法を変えてコストダウンするなど、できるだけ予算内に収まるような提案をします。

工程3

シールの
補修

サッシ周りなどは、シール材を施して雨水の浸透を防いでいます。風雨にさらされ、特に劣化しやすい部分なので、古いシールを除去して新しいシール材を施します。

居住者を気遣った対応をしてくれました。

居住者様の身近なところで作業が行われる時は、注意点などをお知らせするようにしています。シール材は窓枠など触れやすいところに使われ、固まるまで時間がかかるものです。そのため、うっかり触ってしまうこともあります。そんなときは、汚れの落とし方をお伝えしたり、へこんでしまったところを改めて補修するなど、迅速に対応します。

ベランダの整理を手伝ってくれました。

そのため、事前に居住者様にベランダの整理していただくことになるのですが、希望される方には、網戸の取り外しやベランダに置かれているものの移動などのお手伝いをしています。

日頃使われているベランダの整理は、大変なものです。ツツミワークスでは、植木鉢の仮置き場を準備したり、不用品廃棄のお手伝いなどを行っています。

工程4

壁面補修

下地調査で判明した壁面のひび割れなどを丁寧に補修していきます。放置すると成長し、取り返しのつかない事態を招きかねません。大規模修繕の柱となる作業です。

作業する時間帯に気遣いを感じました。

下地補修の作業は、騒音やほこりなどが特に多く発生し、部屋でお休みになられたい時には妨げになってしまいます。作業開始時間を他の工程よりも遅くするなど、工程に影響のない範囲で対応をするようにしています。

ゴミ処理にも安全への配慮がありました。

下地補修で出る割れたタイルをはじめとして、大規模修繕工事の現場では、さまざまな廃棄物が発生します。そこで、専用の廃棄場所を設けるなど、廃棄物が居住者の皆さんの生活の妨げにならないよう、配慮しています。

質の高い工事を決められた工程の中で行うために、スケジュールを厳格に管理してます。それと同時に、居住者様の生活に影響が最小になるように工程の調整を行っています。

工程5

洗浄

壁面の汚れや、水がたまる場所に発生した苔などは、美観を損なうだけでなく、後の工程で行う塗装や防水などの妨げとなりかねません。そこで、高水圧で洗い流します。

濡れないように傘をさしかけてくれました。

水を高圧噴射して洗浄を行うため、居住者様が濡れてしまうことがあるので、作業を行う場所は通行止めにします。エントランスなどでは、完全に通行止めにすることはできないので、監視員を置いたり、濡れないように傘を用意するなどしています。

自動車にもカバーを掛けてくれました。

高所でも洗浄を行うため、敷地内や近隣の駐車場へ水やホコリが落ちることがあります。そのため、影響の出る範囲の自動車には、カバーを掛けるなどの対応をします。移動をお願いすることもあります。

ベランダ側の洗浄作業では、サッシの形状により水が室内に入る恐れがあります。そんなときは、家電製品を窓際から移動して頂いたり、サッシ内側にぞうきんをあてていただくなどのご協力をお願いしています。

工程6

塗装

もともと塗装されている部分を再び丁寧に塗装していきます。見た目をきれいにするだけでなく、水が浸み込んで内部の構造をもろくするのを防ぐ意味もあります。

アレルギー対応もしてくれました。

塗料には、臭いが少なく、人体への影響が少ない物を使用するようにしています。使用する塗料が決まったら、万一、アレルギーが起きた場合に備えています。

換気ができるようにしてくれました。

塗装などの作業では、洗濯物を干せないだけでなく、窓を閉めるようお願いすることもあります。天候の関係で、当初の予定から延びる場合もあります。息苦しく感じられる居住者の方もいらっしゃいますので、作業に支障のない範囲で換気だけでも行えるようにするなどの配慮をしています。

塗料に含まれる成分などを示した安全データシートを必ず用意しています。その成分に対するアレルギーが発生した場合の対処法も、現場ですぐに調べられるようにしています。

工程7

防水

外壁の端など、水が浸み込みやすい場所に防水剤を塗布します。この作業が不完全だと、居室にも水漏れが発生したり、設備に障害が発生したりするおそれがあります。

生活の影響を具体的に知らせてくれました。

ベランダで作業を行う時は、完全にベランダに出ることができなくなります。防水のために使う溶剤は、においをきつく感じられる居住者様もいらっしゃいます。その情報を事前にお知らせするようにしています。
工事の作業にはさまざまな段階があり、それぞれに注意すべきことが異なります。ですから、工事期間中は文書などで、きめ細かく知らせるように心がけています。

設計により指定された防水材を使用しますが、性能を落とさずに、臭いが少ない他の防水材への切り替えを提案することもあります。

工程8

長尺
シート

通路やベランダなどには、防水と防滑のための長尺シートが貼られています。古くなって機能が衰えたものを除去し、新しいシートを貼り込んで、機能を維持します。

つまづかないように気遣ってくれました。

通路の作業では、床面に段差ができるため、つまづく危険性があります。そこで、通行される部分の半分ずつ作業することで段差のない通路を確保したり、安全な経路へ誘導させて頂くなどしています。

災害時のことも考えてくれました。

工事期間中に火事や地震が発生することがないとはいえません。避難経路が安全に確保されるように、作業の順序を組合せ、足場の形状も調整しています。

既存長尺シートを剥離し、コンクリートの下地を整え、新しいシートを貼った後に、端部の防水処理を行う、作業が多い工程です。このため、エントランスへ大きく迂回して頂くこともあります。

工程9

検査

工事作業が進み、ほぼ完了したところを検査します。監督と職人が立ち会って複数回の検査を行うことで、工事の品質を確保しています。

何重にもチェックしているので安心できました。

立場が違えば、見る観点も変わります。現場監督や現場管理社だけでなく、ツツミワークス全社の品質管理を行う検査責任者によって、複数回の検査が行われます。必要に応じて外部の目も加えて、チェック漏れがないように万全を期すことで、品質の高い施工の実現に努めています。

検査には、工事に使用する資材の検査や、工事の工程ごとにおこなう工程検査、工事全体の区切りごとにおこなう中間検査、すべての工事が完了したときにおこなう竣工検査などがあります。

工程10

アンケート
手直し

作業が終わる頃に、居住者の皆さんに、不十分な部分などのアンケートを実施します。その結果に基づいて、指摘された部分の作業を行い、完全なものにします。

「ありがとう」とだけ書きました。

アンケートは、具体的な手直し作業を指摘して頂くものです。この段階で初めて直接お話をする居住者の方も少なくありません。そのため、さまざまな感想を頂くこともあります。最後にこうした感謝の言葉をいただけることは、ほんとうにうれしく思います。

長く使うためのアドバイスをくれました。

ベランダの床などが、入居したばかりの頃のようにきれいになったのを見て、できるだけ長くこの状態を保ちたいと思われる居住者の方も少なくありません。そんな方のためにアドバイスをすることもあります。

アンケートに手直しのご指摘をいただいた場合は、2~3案の対策を考えて、臨機応変に対応するように心がけています。

工程11

解体前
検査

足場を解体する前に、工事が充分に大なわれているか、検査を行います。住民の方の立ち会いのもと、各部の工事を説明させていただきながら、確認をします。

マンションが若返ったことがよくわかりました。

目に見えない部分の様子まで理事会の方に直接見ていただくのは、この段階で初めてのケースが多いです。修理前の様子を撮影した写真と比較したりしながら、工事によってどのように生まれ変わったかを実感していただきます。

写真などではなく直接見ていただき、私たちの仕事ぶりを確認してもらうことは、言葉だけでないコミュニケーションの絶好の機会ととらえています。

工程12

足場解体

作業が完了した部分から順次、足場を解体します。ベランダ側に設置した部分は居住者の皆さんの生活に影響するので、早めに解体できるよう、工程に配慮しています。

ベランダ側を先に解体してくれました。

ベランダ側に設置した足場は居住者の皆さんの生活に影響するので、早めに解体して、ベランダを少しでも早く再び利用頂けるように、工程に配慮しています。

職人さんのベストで安心できました。

足場上の作業では、ベランダ越しに居住者様の視界に入ることになります。ツツミワークスでは、居住者様の安全のために、職人に統一のベストを着用させることで、部外者の侵入を防いでいます。

足場の外には安全のためにネットがかけられています。ツツミワークスでは、黒いネットを使っています。これは、室内側から見たときに、白いネットに比べて外の景色が見やすいためです。

工程13

工事完了

足場の解体も終わり、理事会と管理者の承認を受けて、工事が完了となります。

議事録などをまとめてくれました。

工事仕様書に決められたとおり、図面や議事録などをまとめてお渡しします。適正に大規模修繕工事が行われたことを証明する資料になりますので、理事会で保管していただくことになります。
次回の大規模修繕工事の時にも大切な資料になります。10年以上先のことになりますから、記憶が薄れたり、理事会のメンバーに入れ替わりがあったりすることで、工事内容が分からなくなってしまうと、適切な工事ができなくなってしまうためです。

竣工図書、保証書、工程表、下請け業者一覧表、出荷証明書、使用材料報告書、下地補修図、検査報告書、アンケート集計表、居住者問い合わせ等一覧表、工事日報、監理日報、配布チラシ等」などがあります。

工程14

アフター
ケア

次の大規模修繕工事までの間でも安心していただくために、アフターケアが付与されています。この内容は工事完了時に理事会と内容を確認しています。

次の工事までの不安がなくなりました。

竣工引渡し後も安心して生活していただけるように、1・2・5年目に定期点検(アフターサービス)を行います。占有部はアンケートで、共用部は管理組合様立ち会いのもと検査を行って、不良箇所があった場合は、保証内容に沿って補修を行います。

細かく説明してくれました。

工事の後で、居住者の方が変わられるケースも少なくありません。アフターケアの際、新しい居住者の方から質問が寄せられた場合は、どんな工事を行ったのかを丁寧に説明するよう心がけています。

保証期間内に施工技術上に起因する不都合が生じた場合は、専任の担当者が無償にて補修します。